Endettement au-dessus de 35 % : refus d'office ?

Ce qui est vrai : la règle existe et elle compte

Les établissements de crédit appliquent une recommandation devenue contraignante du Haut Conseil de stabilité financière : les mensualités de l'ensemble de vos crédits, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt, et la durée d'un prêt immobilier est plafonnée à 25 ans, portée à 27 ans au plus dans certains cas de différé d'amortissement (construction d'un logement neuf, achat accompagné de travaux importants).

Cette règle s'adresse aux banques. Elle vous protège aussi : elle évite qu'un ménage ne s'endette au point de ne plus pouvoir faire face à un imprévu. Un dossier au-dessus de 35 % doit donc être justifié, et il est examiné avec plus de réserve.

Ce qui est faux : « refusé d'office »

Le texte laisse aux banques une marge de manœuvre sur une partie de leur production de crédits, réservée en priorité aux achats de résidence principale et aux primo-accédants. Un dossier légèrement au-dessus de 35 % n'est donc pas perdu d'avance, mais il n'est pas non plus assuré de passer. Les établissements l'utilisent selon leur politique du moment.

Ensuite, le calcul que vous faites vous-même n'est pas toujours celui de la banque. Le taux d'endettement se calcule en divisant vos charges de crédit mensuelles, y compris la future mensualité et l'assurance, par vos revenus nets mensuels. Chacun de ces deux termes peut bouger.

Ce qui peut faire bouger le calcul

Le tableau ci-dessous présente les leviers que nous regardons en premier. Aucun n'est une promesse : ils changent le calcul, pas la décision de la banque.

Levier	Effet sur le calcul	À savoir
Solder un petit crédit avant de déposer	Retire une mensualité des charges	Vérifier le coût et le calendrier avant de solder
Ajouter un co-emprunteur	Ajoute un revenu au dénominateur	Il devient aussi débiteur du prêt
Revenus mieux justifiés	Prime régulière, revenus locatifs, treizième mois	Le prêteur n'en retient souvent qu'une partie, avec justificatifs
Durée de prêt plus longue, dans la limite fixée	Réduit la mensualité	Le coût total du crédit augmente
Aides mobilisables dans le neuf	Réduisent la part financée au taux du marché	Conditions de revenus et de calendrier propres à chaque dispositif
Apport plus élevé	Réduit le montant emprunté	Voir notre article sur l'absence d'apport

Et le rachat de crédits ?

Regrouper plusieurs crédits en un seul peut alléger la mensualité totale. C'est souvent la raison pour laquelle on y pense quand le taux d'endettement est élevé. Mais la baisse de la mensualité s'obtient en allongeant la durée, et cet allongement majore le coût total du crédit. Le regroupement se juge donc sur le coût total avant et après, pas sur la mensualité seule.

La décision du HCSF ne vise pas les regroupements de crédits : chaque prêteur y retient ses propres critères, notamment le reste à vivre.

Les incidents de paiement changent la situation

Un découvert qui dure, des prélèvements rejetés ou une inscription au fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers pèsent plus lourd que le pourcentage lui-même. Ils sont visibles sur vos relevés et la banque les voit. Il vaut mieux les exposer dès le départ que laisser le prêteur les découvrir : un refus tardif fait perdre plusieurs semaines.

Ce que fait le cabinet, et ce qu'il ne fait pas

Nous recalculons votre taux d'endettement comme le ferait un prêteur, avec les bons revenus et les bonnes charges. Nous vous disons quelles pièces manquent pour justifier vos revenus. Nous montons le dossier et nous le présentons à des établissements de crédit. Nous comparons les réponses.

Nous ne promettons pas d'acceptation, et nous ne pouvons pas garantir qu'un dossier au-dessus de 35 % sera accepté. Nous ne fournissons pas de service de conseil en crédit : la décision vous appartient. Nos honoraires suivent le barème publié sur notre site. Aucun versement ne peut vous être demandé avant l'obtention du prêt.

Sources

Contenu rédigé par Lionel Grandin, courtier immatriculé ORIAS 23007414 (COA et COBSP). Les montants cités sont des ordres de grandeur et ne constituent pas un engagement contractuel.

Questions fréquentes

Les revenus locatifs comptent-ils dans le calcul ?

Souvent en partie seulement, avec des justificatifs (bail, déclaration de revenus fonciers). Les établissements appliquent une décote sur ces revenus, dont le niveau varie d'un prêteur à l'autre.

Est-ce que 35 % s'applique aussi à un prêt à la consommation ?

La règle du HCSF vise les crédits immobiliers. Pour un prêt à la consommation ou un regroupement, le prêteur apprécie votre capacité de remboursement avec ses propres critères.

Faut-il solder mes petits crédits avant de déposer ?

Cela peut faire baisser le taux d'endettement, mais il faut en vérifier le coût et ne pas vider l'épargne qui rassure la banque. La décision vous appartient, au vu de vos pièces et du coût du remboursement anticipé.

Mon conjoint peut-il se porter co-emprunteur ?

Oui, ses revenus s'ajoutent à l'analyse, mais il devient solidairement responsable du prêt. C'est une décision à prendre en connaissance de cause, avec l'information complète de la banque.

Parlez-en à un courtier

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Vous disposez d'un délai de réflexion de dix jours avant d'accepter une offre de prêt immobilier. Lorsque le prêt finance une acquisition, la vente est subordonnée à l'obtention du prêt : s'il n'est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.

La diminution du montant des mensualités entraîne l'allongement de la durée de remboursement et majore le coût total du crédit.

« Mon taux d'endettement dépasse 35 % : je serai refusé d'office » : vrai, faux, et que faire