Ce qui est vrai : une offre de banque peut être excellente
Si vous êtes client depuis longtemps, si vos revenus sont domiciliés chez elle et si votre projet est simple, l'offre de votre banque peut très bien être la plus avantageuse. Un courtier n'obtient pas systématiquement mieux, et nous ne le promettons pas. Nous n'agissons en exclusivité pour aucun établissement et n'avons conclu de convention avec aucun : nous présentons votre dossier à des établissements de crédit, et les réponses sont celles des établissements.
Vous n'êtes pas non plus obligé de décider vite. Une offre de prêt immobilier ne peut être acceptée qu'après un délai de réflexion de dix jours suivant sa réception, et le prêteur doit en maintenir les conditions pendant trente jours au moins à compter de cette réception. C'est un temps utile pour comparer.
Ce qui se compare vraiment dans une offre
Le taux affiché n'est qu'une ligne. Pour comparer deux offres, on regarde le taux annuel effectif global, qui ajoute aux intérêts les frais et coûts exigés pour obtenir le prêt : assurance imposée, frais de dossier, garantie et, le cas échéant, frais d'intermédiaire. Le tableau liste les points à mettre côte à côte.
| Poste | Ce qu'il faut regarder | Point à vérifier |
|---|---|---|
| Taux annuel effectif global | Coût total exprimé en pourcentage annuel | Comparer le taux nominal seul |
| Assurance emprunteur | Coût et niveau de couverture, possibilité de la choisir librement | Une assurance moins chère avec des garanties réduites n'est pas comparable |
| Frais de dossier | Montant et contrepartie éventuelle | Frais annoncés à zéro contre une épargne à placer ou bloquer |
| Garantie | Hypothèque, caution, frais de mainlevée | Frais de garantie oubliés dans la comparaison |
| Modularité | Remboursement anticipé, modulation des mensualités, différé | Indemnités à la sortie |
| Conditions annexes | Domiciliation, ouverture de produits, épargne à constituer | Conditions qui changent le coût réel |
L'assurance emprunteur, souvent plus décisive que le taux
Vous avez le droit de choisir une assurance autre que celle de la banque, à garanties équivalentes, et la loi Lemoine permet de la changer à tout moment. Sur la durée d'un prêt, l'écart entre deux assurances peut peser davantage que quelques centièmes de point de taux. Comparer l'assurance fait partie du travail, et vous pouvez le faire sans courtier.
Ce que coûte notre intervention
Le cabinet est rémunéré par des honoraires versés par le client, selon le barème publié et le mandat signé ; il peut également percevoir une rémunération de l'établissement prêteur, communiquée par écrit avant toute signature. Le barème, consultable sur notre site, distingue le crédit d'un particulier, le crédit professionnel et le rachat de crédits ; le montant exact des honoraires figure dans le mandat écrit que vous signez avant toute démarche.
Aucun versement ne peut vous être demandé avant l'obtention du prêt : la loi l'interdit, et nos honoraires ne deviennent exigibles qu'après le versement effectif des fonds. Les cas dans lesquels ils sont dus, y compris si vous retenez finalement l'offre de votre propre banque, sont fixés par les conditions du mandat signé : lisez-les avant de signer.
Ce que fait le cabinet, et ce qu'il ne fait pas
Nous réunissons et contrôlons les pièces, nous montons le dossier, nous le présentons à des établissements de crédit et nous comparons les offres reçues sur leur coût total. Nous suivons la demande jusqu'à l'offre.
Nous ne garantissons ni l'acceptation du dossier ni un taux meilleur que celui de votre banque. Nous ne fournissons pas de service de conseil en crédit : la décision vous appartient. Si, après comparaison du coût total, l'offre dont vous disposez reste la moins coûteuse, nous vous le montrons chiffres en main.
Cas type composite, inspiré de plusieurs dossiers du cabinet
Ce cas est construit à partir de plusieurs situations et ne correspond à aucun client. Un couple reçoit de sa banque une proposition avec un taux annoncé attractif et des frais de dossier à zéro. En comparant ligne à ligne, deux écarts apparaissent : une assurance emprunteur dont le coût et les garanties diffèrent de ceux d'une autre offre, et des frais de dossier remplacés par une épargne à constituer.
Le couple ne change pas forcément de banque. Mais il sait désormais quoi demander : une assurance externe à garanties équivalentes, ou une précision écrite sur l'épargne à constituer.
Sources
- Service-public.gouv.fr, Prêt immobilier : l'offre de prêt et le délai de réflexion
- Code de la consommation, article L313-34 (maintien de l'offre trente jours et délai de réflexion de dix jours)
- Code de la consommation, article L322-2 (aucun versement avant l'obtention du prêt)
- Code de la consommation, dispositions sur le taux annuel effectif global et l'offre de prêt immobilier
- Banque de France, taux d'usure et taux effectif global
- Loi n° 2022-270 du 28 février 2022 pour un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l'assurance emprunteur, dite loi Lemoine
- Registre des intermédiaires, ORIAS
Contenu rédigé par Lionel Grandin, courtier immatriculé ORIAS 23007414 (COA et COBSP). Les montants cités sont des ordres de grandeur et ne constituent pas un engagement contractuel.
Questions fréquentes
Puis-je démarcher moi-même plusieurs établissements de crédit ?
Oui. Cela demande du temps et de la méthode, car chaque établissement a ses pièces et ses délais. Un courtier peut vous faire gagner du temps sur la constitution et la présentation du dossier ; il ne détient aucun pouvoir particulier sur la décision de l'établissement.
Que se passe-t-il si votre recherche n'aboutit pas ?
Si aucun prêt n'est accordé, aucune somme ne vous est réclamée : nos honoraires ne deviennent exigibles qu'après le versement effectif des fonds. Les conditions dans lesquelles ils sont dus figurent dans le mandat signé.
Les honoraires du courtier sont-ils intégrés au coût du crédit ?
Quand le recours à un intermédiaire conditionne l'obtention du prêt, ils entrent dans le calcul du taux annuel effectif global. Le mandat précise ce point avant votre signature.
Et si ma banque refuse de renégocier ?
Un autre établissement peut racheter le prêt, avec des indemnités de remboursement anticipé et de nouveaux frais de garantie possibles. Notre article sur le rachat, la renégociation et le remboursement anticipé détaille la comparaison.
Parlez-en à un courtier
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Vous disposez d'un délai de réflexion de dix jours avant d'accepter une offre de prêt immobilier. Lorsque le prêt finance une acquisition, la vente est subordonnée à l'obtention du prêt : s'il n'est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.