Ce qui est vrai : le délai est court, et il court dès la signature
Lorsque l'acte indique que le prix est payé, même en partie, à l'aide d'un prêt immobilier, il est conclu sous la condition suspensive de l'obtention de ce prêt. La loi fixe un plancher : la durée de validité de cette condition ne peut pas être inférieure à un mois à compter de la signature de l'acte, ou de son enregistrement lorsque l'acte sous seing privé y est soumis à peine de nullité (article L313-41 du code de la consommation).
Un mois est un minimum. Selon Service-public, le délai pour obtenir un accord de prêt est en général de 45 à 60 jours après la signature de la promesse. La date limite qui compte est celle écrite dans votre compromis ou votre promesse. Elle commence à courir le jour de la signature, souvent avant que votre dossier de prêt soit complet : c'est ce décalage qui crée l'inquiétude.
Cet article concerne l'achat d'un logement par un particulier en son nom. L'achat par une société obéit à des règles qui dépendent de son activité : le notaire vous dira ce qui s'applique.
Ce qui est faux : « si je n'ai pas le prêt à temps, je perds mon dépôt »
Si la condition suspensive n'est pas réalisée, c'est-à-dire si vous n'obtenez pas le prêt, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie, ou pour son compte, est immédiatement et intégralement remboursable, sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit (article L313-41, second alinéa). Le dépôt de garantie n'est donc pas perdu du seul fait que le prêt n'est pas accordé.
Cette protection suppose de respecter l'acte. La condition suspensive décrit le prêt à rechercher (montant maximal, durée, taux maximal, délai de dépôt de la demande, nombre de banques à solliciter, preuves à fournir), et Service-public rappelle qu'il faut en respecter strictement les termes. Si vous n'obtenez pas le prêt, vous devez en informer le vendeur et le notaire dans les conditions et délais prévus par la promesse, avec les justificatifs de refus : c'est à cette condition que les sommes versées sont récupérées sans pénalité. Ces clauses se lisent avec le notaire avant la signature.
Où part le temps entre le compromis et l'offre
Le tableau décompose le trajet. Nous ne chiffrons aucun délai bancaire : chaque établissement a ses propres délais, et personne ne peut les promettre. Selon Service-public, la condition est remplie dès la présentation d'une offre ferme et sans réserve correspondant aux caractéristiques prévues dans l'acte ; un simple accord de principe ne suffit pas.
| Étape | Ce qui prend du temps | Ce que vous pouvez préparer |
|---|---|---|
| Avant la signature du compromis | Rien ne court encore, mais c'est la phase où tout se prépare | Faire étudier le plan de financement avant de signer, réunir les pièces d'identité, de revenus, de comptes et le projet |
| Constitution du dossier | Pièces manquantes, relevés incomplets, justificatifs à refaire | Une liste unique de pièces, envoyée d'un seul bloc, plutôt que des compléments au fil de l'eau |
| Étude par l'établissement de crédit | Analyse du dossier, éventuelles questions, avis de l'établissement | Répondre rapidement aux questions, garder une trace des échanges |
| Émission de l'offre | Décision et édition de l'offre de prêt | Demander la date prévue à l'établissement et la noter ; un accord de principe n'est pas une offre |
| Information du vendeur et du notaire | Transmission de l'offre ou des justificatifs de refus | Prévenir le vendeur et le notaire dès réception, dans les formes et délais prévus par l'acte |
| Délai de réflexion, puis signature chez le notaire | L'offre ne peut être acceptée que dix jours après sa réception (article L313-34) | Prévoir ces dix jours dans la date de signature de l'acte de vente |
Si l'offre n'arrivera pas avant la date limite
Le plus utile est de ne pas attendre le dernier jour. Les articles L313-40 à L313-45 du code de la consommation ne prévoient pas de prolongation automatique de ce délai : la prolongation suppose l'accord écrit des deux parties, en général par un avenant préparé par le notaire.
Concrètement, prévenez le notaire dès que vous savez que la date sera trop juste, avec l'état d'avancement du dossier (date de dépôt, date de réponse annoncée par l'établissement). Conservez la preuve de vos démarches : accusés de dépôt, échanges avec l'établissement, demandes de pièces. Ne laissez pas la date passer sans écrit : ce que devient la vente, et à quelles conditions les sommes versées vous sont rendues, dépend des clauses de votre acte, à faire lire par le notaire.
Cet article donne une information générale, il ne constitue pas un conseil juridique : c'est le notaire, rédacteur de l'acte, qui peut dire ce qui s'applique à votre situation.
Ce que fait le cabinet, et ce qu'il ne fait pas
Nous réunissons et contrôlons vos pièces, nous montons le dossier et nous le présentons à des établissements de crédit. Nous suivons la demande jusqu'à la réponse de l'établissement et nous vous aidons à garder en vue la date limite écrite dans votre acte. Si vous n'avez pas encore signé, une étude de financement avant la signature vous permet de connaître votre plan de financement avant de convenir du délai avec le vendeur et le notaire. Le cabinet vous recontacte au plus tard le jour ouvré suivant votre demande.
Nous ne contrôlons pas les délais des établissements de crédit, nous ne pouvons pas promettre qu'une offre sera émise avant la date limite, ni garantir l'acceptation du dossier ou un taux. Nous ne fournissons ni service de conseil en crédit ni conseil juridique : la décision vous appartient, et les clauses de l'acte relèvent du notaire. Nos honoraires suivent le barème publié sur notre site, et leur montant exact figure dans le mandat écrit signé avant toute démarche. Aucun versement ne peut vous être demandé avant l'obtention du prêt.
Cas type composite, inspiré de plusieurs dossiers du cabinet
Ce cas est construit à partir de plusieurs situations et ne correspond à aucun client. Un couple signe un compromis, puis découvre qu'il lui manque plusieurs pièces. Le dossier est déposé tard, et la date limite approche avant la réponse de l'établissement.
Le couple prévient le notaire de l'état d'avancement avec les preuves de dépôt, et les deux parties signent un avenant qui prolonge le délai de quelques semaines. Le dossier n'est pas accepté d'avance : la réponse n'est pas connue, et ni le vendeur ni le cabinet ne peuvent la garantir. Mais la date limite ne passe pas sans écrit, et le couple sait quelles démarches faire, et dans quel délai, si la réponse est négative.
Sources
- Code de la consommation, articles L313-40 à L313-42 (acte indiquant le recours à un prêt, condition suspensive d'obtention du prêt, durée minimale d'un mois, remboursement des sommes versées d'avance)
- Code de la consommation, article L313-34 (maintien de l'offre trente jours et délai de dix jours avant l'acceptation)
- Service-public.gouv.fr, Qu'est-ce qu'une condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier dans une promesse de vente ? (fiche F188, vérifiée le 24 août 2026)
- Code de la consommation, article L322-2 (aucun versement avant l'obtention du prêt)
- Registre des intermédiaires, ORIAS
Contenu rédigé par Lionel Grandin, courtier immatriculé ORIAS 23007414 (COA et COBSP). Les montants cités sont des ordres de grandeur et ne constituent pas un engagement contractuel.
Questions fréquentes
Quelle est la durée minimale de la condition suspensive d'obtention de prêt ?
Un mois à compter de la signature de l'acte, ou de son enregistrement pour un acte sous seing privé qui y est soumis à peine de nullité (article L313-41 du code de la consommation). Selon Service-public, le délai est en général de 45 à 60 jours. La date limite exacte est celle écrite dans votre compromis ou votre promesse.
Récupère-t-on son dépôt de garantie si le prêt est refusé ?
Si la condition suspensive n'est pas réalisée, les sommes versées d'avance par l'acquéreur sont immédiatement et intégralement remboursables, sans retenue ni indemnité (article L313-41). Il faut avoir respecté les termes de la condition et informé le vendeur et le notaire dans les délais prévus par l'acte, avec les justificatifs de refus. Le notaire vous dit ce que prévoit votre acte.
Un accord de principe de la banque suffit-il ?
Non. Selon Service-public, la condition est remplie dès la présentation d'une offre ferme et sans réserve qui correspond aux caractéristiques de financement prévues dans l'acte. Un accord de principe ou une attestation sommaire ne suffisent pas.
Peut-on demander au vendeur de prolonger le délai ?
La demande est possible. La prolongation suppose l'accord écrit des deux parties, en général par un avenant préparé par le notaire. Mieux vaut la demander avant la date limite, et non après.
Les dix jours de réflexion doivent-ils tenir avant la date limite ?
Selon Service-public, la condition est remplie dès la présentation d'une offre ferme et sans réserve. Les dix jours pendant lesquels l'offre ne peut pas être acceptée (article L313-34) comptent ensuite pour fixer la date de signature chez le notaire. Prévenez le vendeur et le notaire dès la réception de l'offre.
Que se passe-t-il si je précise dans le compromis que j'achète sans prêt ?
L'acte doit alors porter, de la main de l'acquéreur, une mention indiquant qu'il a été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne peut se prévaloir de la protection de la condition suspensive (article L313-42). Sans cette mention manuscrite, le contrat est considéré comme conclu sous condition suspensive si un prêt est demandé. Le notaire vérifie ce point à la rédaction.
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Vous disposez d'un délai de réflexion de dix jours avant d'accepter une offre de prêt immobilier. Lorsque le prêt finance une acquisition, la vente est subordonnée à l'obtention du prêt : s'il n'est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.