La reponse en trois phrases
La garantie decennale est souscrite par le constructeur : elle couvre sa responsabilite pendant dix ans apres la reception des travaux. L'assurance dommage-ouvrage est souscrite par le maitre d'ouvrage, celui qui fait construire : elle prefinance les reparations sans attendre qu'un tribunal designe un responsable.
Les deux sont obligatoires, mais elles ne pesent pas sur la meme personne. Un chantier correctement assure comporte les deux.
| Garantie decennale | Dommage-ouvrage | |
|---|---|---|
| Qui souscrit | Le constructeur, l'artisan, l'entreprise | Le maitre d'ouvrage, celui qui fait construire |
| Fondement | Article 1792 du code civil, article L.241-1 du code des assurances | Article L.242-1 du code des assurances |
| Quand | Avant le debut de son intervention | Avant l'ouverture du chantier |
| Role | Couvre la responsabilite du constructeur | Prefinance les reparations, puis se retourne contre les responsables |
| Indemnisation | Apres etablissement des responsabilites, souvent par voie judiciaire | Sans recherche prealable de responsabilite |
| Duree | Dix ans a compter de la reception | Dix ans a compter de la reception |
Pourquoi la dommage-ouvrage change tout sur le delai
Sans dommage-ouvrage, un sinistre structurel se regle en cherchant d'abord qui est responsable. Quand plusieurs entreprises sont intervenues, la question se tranche rarement a l'amiable : expertise, mise en cause de chaque intervenant, procedure. Pendant ce temps, l'ouvrage reste en l'etat et le proprietaire avance les frais.
Avec une dommage-ouvrage, l'assureur prefinance les travaux de reparation, puis exerce lui-meme son recours contre les constructeurs et leurs assureurs. Le proprietaire n'attend pas l'issue du debat sur les responsabilites.
C'est la seule difference qui compte vraiment au moment ou un sinistre survient, et c'est celle que l'on decouvre trop tard.
Ce que couvre reellement la garantie decennale
La garantie decennale ne couvre pas tous les defauts. Elle vise les dommages qui compromettent la solidite de l'ouvrage, et ceux qui le rendent impropre a sa destination : infiltrations rendant un local inhabitable, effondrement, fissures structurelles, defaut d'etancheite generalise.
Une finition mal executee, un carrelage mal aligne ou une peinture qui se decolle relevent d'autres garanties : la garantie de parfait achevement pendant un an, ou la garantie de bon fonctionnement pendant deux ans pour les elements d'equipement dissociables.
Chaque activite exercee doit par ailleurs figurer sur l'attestation. Une entreprise assuree pour la maconnerie et qui realise de l'etancheite n'est pas couverte pour cette seconde activite : le sinistre correspondant reste a sa charge, et donc en pratique a celle du maitre d'ouvrage si l'entreprise ne peut pas payer.
Le moment de la revente, ou l'absence de dommage-ouvrage se paie
Lors de la vente d'un bien de moins de dix ans, le notaire interroge le vendeur sur l'existence d'une assurance dommage-ouvrage et mentionne l'absence de souscription dans l'acte. L'acquereur, informe, dispose alors d'un argument de negociation et le vendeur reste expose aux desordres qui apparaitraient ensuite.
C'est frequemment a cette occasion que des maitres d'ouvrage decouvrent qu'ils auraient du souscrire. La souscription n'est plus possible une fois le chantier acheve.
Une nuance de sanction souvent mal comprise
Le defaut de souscription de l'assurance dommage-ouvrage est sanctionne penalement par l'article L.243-3 du code des assurances. Ce texte prevoit toutefois une exception : il ne s'applique pas a la personne physique qui fait construire un logement pour elle-meme, son conjoint, ses ascendants ou descendants.
Cette exception est souvent lue comme une dispense d'obligation. Elle n'en est pas une. L'obligation d'assurance demeure, seule la sanction penale est ecartee. Les consequences civiles restent entieres : financement des reparations, difficulte a la revente, exposition personnelle.
Les specificites des Antilles et de la Guyane
En Martinique et en Guadeloupe, le classement en zone de sismicite 5, niveau d'alea le plus eleve du zonage francais, rend l'etude geotechnique et le respect des regles parasismiques determinants dans l'acceptation d'un dossier de dommage-ouvrage.
En Guyane, ou la sismicite est faible, l'attention se porte davantage sur les fondations en terrain humide et sur l'exposition a l'inondation.
A Saint-Martin, l'activite de reconstruction posterieure au cyclone Irma et les exigences de resistance aux vents structurent les dossiers. L'attestation de dommage-ouvrage y est d'autant plus scrutee que le parc immobilier recent est important.
Sources
- Code civil, article 1792
- Code des assurances, articles L.241-1, L.242-1 et L.243-3
- Code civil, articles 1792-3 et 1792-6
- Zonage sismique, articles R.563-1 et suivants du code de l'environnement
Contenu rédigé par Lionel Grandin, courtier immatriculé ORIAS 23007414 (COA et COBSP). Les montants cités sont des ordres de grandeur et ne constituent pas un engagement contractuel.
Questions fréquentes
Peut-on souscrire une dommage-ouvrage apres le debut des travaux ?
La regle est une souscription avant l'ouverture du chantier. Une demande posterieure reste etudiable au cas par cas par certains assureurs, generalement a des conditions moins favorables, et devient impossible une fois les travaux acheves.
Ai-je besoin d'une dommage-ouvrage pour une simple renovation ?
Des lors que les travaux touchent a la structure ou aux elements qui conditionnent la solidite de l'ouvrage, oui. Un rafraichissement sans incidence structurelle n'est pas concerne.
En vente en l'etat futur d'achevement, qui souscrit la dommage-ouvrage ?
Le promoteur, en sa qualite de maitre d'ouvrage. L'acquereur doit demander l'attestation correspondante et la conserver, car la garantie suit l'ouvrage et beneficie aux proprietaires successifs.
Que verifier sur une attestation de garantie decennale ?
La periode de validite, la liste exacte des activites garanties, le nom de l'assureur et le numero de contrat. Une activite absente de la liste n'est pas couverte, meme si l'entreprise la pratique.
La dommage-ouvrage couvre-t-elle un degat cyclonique ?
Non. Elle couvre les desordres relevant de la responsabilite decennale des constructeurs. Un dommage cause par un evenement climatique releve de l'assurance multirisque habitation ou du regime des catastrophes naturelles.
Parlez-en à un courtier
Castel Capital AM (ORIAS 23007414) vous accompagne au Lamentin et dans toute la Martinique. Étude gratuite, sans engagement.