La réponse en trois phrases
La garantie décennale est souscrite par le constructeur : elle couvre sa responsabilité pendant dix ans après la reception des travaux. L'assurance dommage-ouvrage est souscrite par le maître d'ouvrage, celui qui fait construire : elle préfinance les réparations sans attendre qu'un tribunal designe un responsable.
Les deux sont obligatoires, mais elles ne pesent pas sur la même personne. Un chantier correctement assure comporte les deux.
| Garantie décennale | Dommage-ouvrage | |
|---|---|---|
| Qui souscrit | Le constructeur, l'artisan, l'entreprise | Le maître d'ouvrage, celui qui fait construire |
| Fondement | Article 1792 du code civil, article L.241-1 du code des assurances | Article L.242-1 du code des assurances |
| Quand | Avant le debut de son intervention | Avant l'ouverture du chantier |
| Role | Couvre la responsabilité du constructeur | Préfinance les réparations, puis se retourne contre les responsables |
| Indemnisation | Après établissement des responsabilites, souvent par voie judiciaire | Sans recherche préalable de responsabilité |
| Durée | Dix ans a compter de la reception | Dix ans a compter de la reception |
Pourquoi la dommage-ouvrage change tout sur le délai
Sans dommage-ouvrage, un sinistre structurel se règle en cherchant d'abord qui est responsable. Quand plusieurs entreprises sont intervenues, la question se tranche rarement a l'amiable : expertise, mise en cause de chaque intervenant, procédure. Pendant ce temps, l'ouvrage reste en l'etat et le propriétaire avance les frais.
Avec une dommage-ouvrage, l'assureur préfinance les travaux de réparation, puis exercé lui-meme son recours contre les constructeurs et leurs assureurs. Le propriétaire n'attend pas l'issue du debat sur les responsabilites.
C'est la seule difference qui compte vraiment au moment ou un sinistre survient, et c'est celle que l'on découvre trop tard.
Ce que couvre réellement la garantie décennale
La garantie décennale ne couvre pas tous les defauts. Elle vise les dommages qui compromettent la solidite de l'ouvrage, et ceux qui le rendent impropre a sa destination : infiltrations rendant un local inhabitable, effondrement, fissures structurelles, défaut d'etancheite generalise.
Une finition mal executee, un carrelage mal aligne ou une peinture qui se decolle relevent d'autres garanties : la garantie de parfait achevement pendant un an, ou la garantie de bon fonctionnement pendant deux ans pour les elements d'equipement dissociables.
Chaque activité exercée doit par ailleurs figurer sur l'attestation. Une entreprise assuree pour la maconnerie et qui réalisé de l'etancheite n'est pas couverte pour cette seconde activité : le sinistre correspondant reste a sa charge, et donc en pratique a celle du maître d'ouvrage si l'entreprise ne peut pas payer.
Le moment de la revente, ou l'absence de dommage-ouvrage se paie
Lors de la vente d'un bien de moins de dix ans, le notaire interroge le vendeur sur l'existence d'une assurance dommage-ouvrage et mentionne l'absence de souscription dans l'acte. L'acquereur, informe, dispose alors d'un argument de negociation et le vendeur reste expose aux désordres qui apparaitraient ensuite.
C'est fréquemment a cette occasion que des maitres d'ouvrage decouvrent qu'ils auraient du souscrire. La souscription n'est plus possible une fois le chantier acheve.
Une nuance de sanction souvent mal comprise
Le défaut de souscription de l'assurance dommage-ouvrage est sanctionne pénalement par l'article L.243-3 du code des assurances. Ce texte prevoit toutefois une exception : il ne s'applique pas a la personne physique qui fait construire un logement pour elle-meme, son conjoint, ses ascendants ou descendants.
Cette exception est souvent lue comme une dispense d'obligation. Elle n'en est pas une. L'obligation d'assurance demeure, seule la sanction pénale est ecartee. Les consequences civiles restent entieres : financement des réparations, difficulté a la revente, exposition personnelle.
Les specificites des Antilles et de la Guyane
En Martinique et en Guadeloupe, le classement en zone de sismicité 5, niveau d'alea le plus élevé du zonage francais, rend l'étude géotechnique et le respect des règles parasismiques determinants dans l'acceptation d'un dossier de dommage-ouvrage.
En Guyane, ou la sismicité est faible, l'attention se porte davantage sur les fondations en terrain humide et sur l'exposition a l'inondation.
A Saint-Martin, l'activité de reconstruction posterieure au cyclone Irma et les exigences de résistance aux vents structurent les dossiers. L'attestation de dommage-ouvrage y est d'autant plus scrutee que le parc immobilier récent est important.
Sources
- Code civil, article 1792
- Code des assurances, articles L.241-1, L.242-1 et L.243-3
- Code civil, articles 1792-3 et 1792-6
- Zonage sismique, articles R.563-1 et suivants du code de l'environnement
Contenu rédigé par Lionel Grandin, courtier immatriculé ORIAS 23007414 (COA et COBSP). Les montants cités sont des ordres de grandeur et ne constituent pas un engagement contractuel.
Questions fréquentes
Peut-on souscrire une dommage-ouvrage après le debut des travaux ?
La règle est une souscription avant l'ouverture du chantier. Une demande posterieure reste etudiable au cas par cas par certains assureurs, generalement a des conditions moins favorables, et devient impossible une fois les travaux acheves.
Ai-je besoin d'une dommage-ouvrage pour une simple renovation ?
Des lors que les travaux touchent a la structure ou aux elements qui conditionnent la solidite de l'ouvrage, oui. Un rafraichissement sans incidence structurelle n'est pas concerne.
En vente en l'etat futur d'achevement, qui souscrit la dommage-ouvrage ?
Le promoteur, en sa qualite de maître d'ouvrage. L'acquereur doit demander l'attestation correspondante et la conserver, car la garantie suit l'ouvrage et beneficie aux propriétaires successifs.
Que vérifier sur une attestation de garantie décennale ?
La période de validité, la liste exacte des activités garanties, le nom de l'assureur et le numéro de contrat. Une activité absente de la liste n'est pas couverte, même si l'entreprise la pratique.
La dommage-ouvrage couvre-t-elle un degat cyclonique ?
Non. Elle couvre les désordres relevant de la responsabilité décennale des constructeurs. Un dommage cause par un événement climatique releve de l'assurance multirisque habitation ou du régime des catastrophes naturelles.
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